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Fuente: Ámbito ~ El problema en el que se encuentra el mercado inmobiliario no es si ingresan dólares o pesos. Sino que radica principalmente que los demandantes no tienen ingreso para sostener el precio ideal.

Desde hace un tiempo alquilar en Argentina es toda una odisea, incluso la aventura de pagar un alquiler en Argentina se convirtió en un deporte de riesgo cada día más costoso. Los precios de los alquileres están por las nubes. ¿El cielo es el límite? Si nos ponemos a analizar las distintas leyes que se sancionaron y promulgaron por parte del Estado la situación en vez de mejorar, empeoró radicalmente.

Lo interesante de esta situación es cómo se movió el mercado en el último tiempo. Las inversiones inmobiliarias han sido un caballito de batalla para una parte de la sociedad argentina. Que hoy ve que los frutos de esas inversiones no son lo que esperaban. Los retornos se han desplomado de manera significativa acompañados por índices de inflación y depreciaciones cambiarias que agotaron las expectativas de una mejora en el sector.

Debemos entender quién es la demanda y cómo está compuesta la oferta dentro del mercado inmobiliario.

Uno de los alfiles de la política de recuperación macro post crisis de la convertibilidad fue la construcción. Un sector que muchos denominan como una industria virtuosa, ya que es intensiva en mano de obra y demandante de distintos productos dentro de la economía en su conjunto.

¿Pero qué valor generó la construcción en el último tiempo?

Los inmuebles prácticamente sin retorno de un sector que sufre de lleno los embates de la mala praxis económica de las últimas leyes de alquileres que ocasionaron más cuellos de botella en el sector inmobiliario que una mayor fluidez en las transacciones del mercado.

Ahora bien cómo podemos abordar la dinámica sino entendemos que pasaron los últimos 20 años en el sector.

Los grandes centros urbanos recibieron una fuerte inversión en el sector inmobiliario. Ya sean centros urbanos o las áreas más cercanas; tal es el caso de Buenos Aires, Rosario y Córdoba entre los distintos centros urbanos. Estos han visto un incremento del valor del metro cuadrado de manera sistemática y permanente durante casi dos décadas. Aunque con una economía más pobre, más desigual y que genera menos dólares que en toda su historia.

Ahora bien, si tenemos una estructura social más desequilibrada y una generación de ingresos menor, la conclusión a la que llegamos indefectiblemente es a entender que la demanda para alquilar inmuebles es más pobre en términos reales.

Para englobar el mensaje, recordemos que la propiedad es el stock de capital y el alquiler es el flujo de inversión. Aunque suene como una obviedad. Cómo los inmuebles no se pueden rentar a otro público que no sea el que vive en Argentina, lo denominamos un bien no transable. Paradójicamente el sector de la economía que más está pagando el ajuste. El sector que tiene ingresos en pesos y gastos en pesos. Distinto al sector opuesto que exporta y tiene sus costos pesificados y sus ingresos dolarizados que lo llamamos sector transable. Hasta ahora en la explicación tenemos una economía transable y otra no transable.

Ahora bien el problema en el que se encuentra el mercado inmobiliario no es si ingresan dólares o pesos. Sino que radica principalmente que los demandantes no tienen ingreso para sostener el precio ideal que conlleve a una inversión que retorne el capital abonado por el inmueble. Cómo esa situación es cada vez más alejada del punto de equilibrio, los propietarios deciden cambiar de segmento de alquiler o bien ir a vender a un mercado que está sobre ofertado. Todos sabemos que cuando sube la oferta más temprano que tarde el precio baja.

El exceso de oferta de inmuebles en el mercado se evidencia con el incremento de la construcción durante la etapa post convertibilidad y la etapa actual que también es más competitiva o barata en dólares, dada la brusca devaluación desde 2018 hasta 2021. Estos dos procesos lo único que están haciendo es generar más stock, más oferta y menor rendimiento de los alquileres.

En primer lugar, la oferta de inmuebles no solamente creció por la construcción sino también por el incremento del precio del metro cuadrado que permitió para los que salieron a tiempo muy buenas rentabilidades. Pero los que quedaron hoy atrapados con inmuebles ven perder cada vez más su riqueza porque la oferta es mayor que la demanda. Y además porque la demanda no puede pagarlo ya que el aumento del stock de viviendas fue creada para un segmento de la población que hoy no puede pagarlo.

Fuente: A24 ~ El acceso a la vivienda es un problema que afecta a la mayoría de los argentinos. A24.com investigó cuáles son las condiciones para comprar una propiedad en plena inflación.

Mucho se habla de los problemas que ocasiona la Ley de Alquileres vigente y el debate gira en torno a qué puntos modificar para que sea una normativa beneficiosa a todas las partes involucradas. Sin embargo, hay un problema de fondo, que es el déficit habitacional, y que parece no tener una solución ni en el corto ni en el mediano plazo. Lo cierto, es que el sueño de la casa propia se desvanece y parece cada vez más lejano.

¿Cuál es la oferta crediticia actual para comprar una vivienda?

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, describió la situación actual del mercado y el panorama es poco alentador.

“La oferta crediticia actual real se limita a la propia financiación que pueda otorgar el vendedor y a créditos privados. La oferta bancaria se encuentra prácticamente fuera de la operatoria de las entidades. Aunque puedan mantener alguna línea, las condiciones de ingresos y los montos involucrados hacen inviable esta opción”, detalló a A24.com.

Daniel Bryn, presidente de Invertire Real Estate, coincidió en que la oferta es mínima. En su experiencia, los bancos públicos son la única opción vigente, pero difícil acceder a sus créditos hipotecarios por los requisitos que exigen y las pocas personas que los cumplen.

“Hoy, a manera de ejemplo, tenés 164 mil viviendas en venta, 1.300 se venden y sólo 120 se hacen con hipoteca. Estamos a un nivel bajísimo respecto a años como el 2017 o 2018 donde casi 6 mil se hacían con hipoteca. Era en plena época de los créditos UVA”, graficó el especialista.

Pocas son las opciones crediticias para comprar una vivienda.

¿Qué es un crédito UVA?

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es un índice que se ajusta por inflación. Es una tasa que se actualiza de forma diaria a mes vencido. Este índice es una unidad de cuenta independiente de otros activos -como el dólar o el peso argentino- que creó el BCRA el 31 de marzo de 2016 con el objetivo de «permitir el acceso a deudas y créditos, y actualizarlo día a día al ritmo de la inflación», según detalló José Rozados.

Y amplió que este «es el único mecanismo que permite créditos de alto monto a largo plazo».

En tanto, el analista financiero Christian Buteler, explicó que «con la suba en el valor de UVA, lo que se refleja es la depreciación del peso argentino. Es decir, que si hoy tomamos un préstamo por 100 UVAS, al transformarlo en pesos equivale a casi $10 mil. En un año cuando actualicemos -suponiendo que la UVA este a 200 pesos- entonces el préstamo de las 100 UVAS se va a transformar en $20 mil».

Y agregó: «La Unidad de Valor Adquisitivo hace mantener el valor del capital que te prestan actualizado. En un país como Argentina que es inflacionario crónico, cuando tenés procesos de aumentos como ahora, se pierde contra los salarios. Es decir, se destina más porcentaje del sueldo para la cuota«.

La UVA es una unidad que se ajusta por inflación.

¿Cuánto tiene que ganar una persona para acceder un crédito hipotecario?

“Un préstamo en las condiciones como las que tenía el Banco de la Nación Argentina hasta el año pasado en UVA para la compra de un departamento usado en 2 ambientes en CABA por la financiación del 80% del valor, (supongamos U$S80.000), debería justificar ingresos mensuales superiores a los $412 mil y pagar una cuota mensual de $103.000”, analizó el director de Reporte Inmobiliario

Al ver este cálculo, se puede dar cuenta de que la cuota mensual supera como mínimo en una vez y media el valor equivalente al pago del alquiler mensual por esa misma unidad.

Bryn tomo a modo de ejemplo una pareja: “El sueldo total entre los dos que actualmente exigen para poder dar un crédito de 100 mil dólares es de 480 mil pesos”. Cabe aclarar que el préstamo (hipotético) contempla que la pareja pague el anticipo de 25 mil dólares, y entonces el banco le dará los 75 mil dólares restantes.

El sueño de la casa propia, cada vez más lejano.

“Hay que tener en cuenta también que la cuota es alta y hoy siguen dando créditos ajustados por UVA. Muy poquititos dan créditos por una tasa normal que se calcule a tasa fija”, puntualizó a este medio.

Y enfatizó: “Eso es algo que hoy realmente impide que muchas personas accedan. Mas allá de eso, serán unos 120 los que terminan haciendo hipoteca. Generalmente, son en muchos casos empleados de banco, empleados públicos del banco que son beneficiarios particulares por pertenecer al Estado”.

¿Qué condiciones se necesitan para que los créditos hipotecarios sean accesibles?

En las consultas realizadas por este medio, los especialistas del mercado inmobiliario destacaron la economía argentina como punto clave. Específicamente, la generación de confianza y de una macroeconomía previsible.

“Es una decisión política de forzar a que los bancos traten de dar alguna clase de crédito o flexibilicen algunas condiciones. Sin embargo, también entiendo que no puedan darlo porque ellos -como tomadores de plata- no le están tomando dinero a nadie a un plazo de 30 años”, indicó Daniel Bryn.

¿Hay opciones viables para tomar crédito y comprar una casa?

Además, la inflación galopante que hay no permite que ninguna entidad bancaria pueda ofrecer una tasa por debajo de las subas que se dan en el país.

En este sentido, fue tajante: “Es algo que no tiene una solución. Mientras, no haya estabilidad económica, baje la inflación, las tasas no cambien constantemente, va a ser muy difícil que hoy alguien de un préstamo a 30 años cuando no están dando prestamos para comprar una maquinaria a 3 o 4 años”.

Respecto a la posibilidad de que vuelvan los subsidios del Estado, sostuvo que «sería como regalar plata y que por cómo está el gasto público no es una opción”.

La forma de poder llegar a la casa propia es mediante créditos hipotecarios. Son una herramienta de financiación a tasa baja y largo plazo. Es la manera en que ciudadanos de todo el mundo llegan a tener su techo. Sin embargo, las condiciones no están dadas para que en Argentina esto suceda. Al menos, no en el mediano plazo. La casa propia es un sueño cada vez más lejano.