Fuente: A24 ~ El acceso a la vivienda es un problema que afecta a la mayoría de los argentinos. A24.com investigó cuáles son las condiciones para comprar una propiedad en plena inflación.
Mucho se habla de los problemas que ocasiona la Ley de Alquileres vigente y el debate gira en torno a qué puntos modificar para que sea una normativa beneficiosa a todas las partes involucradas. Sin embargo, hay un problema de fondo, que es el déficit habitacional, y que parece no tener una solución ni en el corto ni en el mediano plazo. Lo cierto, es que el sueño de la casa propia se desvanece y parece cada vez más lejano.
¿Cuál es la oferta crediticia actual para comprar una vivienda?
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, describió la situación actual del mercado y el panorama es poco alentador.
“La oferta crediticia actual real se limita a la propia financiación que pueda otorgar el vendedor y a créditos privados. La oferta bancaria se encuentra prácticamente fuera de la operatoria de las entidades. Aunque puedan mantener alguna línea, las condiciones de ingresos y los montos involucrados hacen inviable esta opción”, detalló a A24.com.
Daniel Bryn, presidente de Invertire Real Estate, coincidió en que la oferta es mínima. En su experiencia, los bancos públicos son la única opción vigente, pero difícil acceder a sus créditos hipotecarios por los requisitos que exigen y las pocas personas que los cumplen.
“Hoy, a manera de ejemplo, tenés 164 mil viviendas en venta, 1.300 se venden y sólo 120 se hacen con hipoteca. Estamos a un nivel bajísimo respecto a años como el 2017 o 2018 donde casi 6 mil se hacían con hipoteca. Era en plena época de los créditos UVA”, graficó el especialista.
Pocas son las opciones crediticias para comprar una vivienda.
¿Qué es un crédito UVA?
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es un índice que se ajusta por inflación. Es una tasa que se actualiza de forma diaria a mes vencido. Este índice es una unidad de cuenta independiente de otros activos -como el dólar o el peso argentino- que creó el BCRA el 31 de marzo de 2016 con el objetivo de «permitir el acceso a deudas y créditos, y actualizarlo día a día al ritmo de la inflación», según detalló José Rozados.
Y amplió que este «es el único mecanismo que permite créditos de alto monto a largo plazo».
En tanto, el analista financiero Christian Buteler, explicó que «con la suba en el valor de UVA, lo que se refleja es la depreciación del peso argentino. Es decir, que si hoy tomamos un préstamo por 100 UVAS, al transformarlo en pesos equivale a casi $10 mil. En un año cuando actualicemos -suponiendo que la UVA este a 200 pesos- entonces el préstamo de las 100 UVAS se va a transformar en $20 mil».
Y agregó: «La Unidad de Valor Adquisitivo hace mantener el valor del capital que te prestan actualizado. En un país como Argentina que es inflacionario crónico, cuando tenés procesos de aumentos como ahora, se pierde contra los salarios. Es decir, se destina más porcentaje del sueldo para la cuota«.
La UVA es una unidad que se ajusta por inflación.
¿Cuánto tiene que ganar una persona para acceder un crédito hipotecario?
“Un préstamo en las condiciones como las que tenía el Banco de la Nación Argentina hasta el año pasado en UVA para la compra de un departamento usado en 2 ambientes en CABA por la financiación del 80% del valor, (supongamos U$S80.000), debería justificar ingresos mensuales superiores a los $412 mil y pagar una cuota mensual de $103.000”, analizó el director de Reporte Inmobiliario
Al ver este cálculo, se puede dar cuenta de que la cuota mensual supera como mínimo en una vez y media el valor equivalente al pago del alquiler mensual por esa misma unidad.
Bryn tomo a modo de ejemplo una pareja: “El sueldo total entre los dos que actualmente exigen para poder dar un crédito de 100 mil dólares es de 480 mil pesos”. Cabe aclarar que el préstamo (hipotético) contempla que la pareja pague el anticipo de 25 mil dólares, y entonces el banco le dará los 75 mil dólares restantes.
El sueño de la casa propia, cada vez más lejano.
“Hay que tener en cuenta también que la cuota es alta y hoy siguen dando créditos ajustados por UVA. Muy poquititos dan créditos por una tasa normal que se calcule a tasa fija”, puntualizó a este medio.
Y enfatizó: “Eso es algo que hoy realmente impide que muchas personas accedan. Mas allá de eso, serán unos 120 los que terminan haciendo hipoteca. Generalmente, son en muchos casos empleados de banco, empleados públicos del banco que son beneficiarios particulares por pertenecer al Estado”.
¿Qué condiciones se necesitan para que los créditos hipotecarios sean accesibles?
En las consultas realizadas por este medio, los especialistas del mercado inmobiliario destacaron la economía argentina como punto clave. Específicamente, la generación de confianza y de una macroeconomía previsible.
“Es una decisión política de forzar a que los bancos traten de dar alguna clase de crédito o flexibilicen algunas condiciones. Sin embargo, también entiendo que no puedan darlo porque ellos -como tomadores de plata- no le están tomando dinero a nadie a un plazo de 30 años”, indicó Daniel Bryn.
¿Hay opciones viables para tomar crédito y comprar una casa?
Además, la inflación galopante que hay no permite que ninguna entidad bancaria pueda ofrecer una tasa por debajo de las subas que se dan en el país.
En este sentido, fue tajante: “Es algo que no tiene una solución. Mientras, no haya estabilidad económica, baje la inflación, las tasas no cambien constantemente, va a ser muy difícil que hoy alguien de un préstamo a 30 años cuando no están dando prestamos para comprar una maquinaria a 3 o 4 años”.
Respecto a la posibilidad de que vuelvan los subsidios del Estado, sostuvo que «sería como regalar plata y que por cómo está el gasto público no es una opción”.
La forma de poder llegar a la casa propia es mediante créditos hipotecarios. Son una herramienta de financiación a tasa baja y largo plazo. Es la manera en que ciudadanos de todo el mundo llegan a tener su techo. Sin embargo, las condiciones no están dadas para que en Argentina esto suceda. Al menos, no en el mediano plazo. La casa propia es un sueño cada vez más lejano.